《经济日报》尖沙咀商业楼面供应以旧区重建为主，区内6个项目预计可提供逾80万平方呎商业楼面，其中较为集中汉口道及金马伦道，而恒地 (00012) 等发展商均有参与重建。 尖沙咀属于发展成熟核心区，对上一次有商业用地推出，已经是2014年的中间道停车场用地，现已由恒地建成甲级商厦H Zentre，因此区内旧楼过去成为不少发展商及投资者收购对象，包括恒地、新世界 (00017) ，以至已故舖王邓成波家族亦曾经展开收购。 区内现时至少有6个重建项目正在进行，总楼面涉逾80万平方呎，以重建成商厦或酒店为主，配合尖沙咀作为核心商业区。 香槟大厦建酒店 料提供99间客房 其中在尖沙咀拥有不少商业项目的恒地，多年来收购位于金巴利道的香槟大厦，其中B座已经在去年透过强拍统一业权，发展商原本有意将项目以约31亿元转售予同系的美丽华 (00071)，不过议案未获美丽华小股东接受。 恒地将按既定计划继续拆卸重建，重新发展为1座楼高23层新酒店，附设商舖并坐落于两层地库上，总楼面面积约13.8万平方呎，包含99间酒店客房、店舖、餐厅、宴会厅、约21个私家车车位及约2个电单车车位。 若果连同恒地及同系在尖沙咀区内持有美丽华商场及酒店等项目，预计香槟大厦B座成功重建后，将会产生协同效应，进一步扩展商业王国。 邓成波家族弃改划 转拆售 同样，属于大型酒店项目，则有由海员俱乐部与帝国集团合作的前海员之家，将会重建为1座40层高酒店，总楼面约34.7万平方呎，当中由发展商营运的酒店楼面涉约30万平方呎，另约5万平方呎楼面需预留给海员俱乐部作教堂及会所。 另外，汉口道一带旧楼近年亦有不少收购重建，包括新世界旗下的汉口大厦，于获准建1幢24层高商住项目，总楼面涉约13.9万平方呎，包括约9.9万平方呎的办公室及商舖，另设110伙分层住宅。 值得一提的是，商业市道疲弱及融资成本高昂，部分重建项目亦受波及，其中邓成波家族收购多年的尖沙咀加连威老道61至73号旧楼项目，原本按照现有商业用途规划，最高地积比率12倍计，可建总楼面约13万平方呎，惟邓氏家族不但未有完成强拍收购，近年更开始拆售舖位，反映有关重建计划或已经搁置。 金马伦道华国酒店地舖 呎租109 尖沙咀属于核心商业区，商舖需求稳定，其中金马伦道华国酒店地下及1楼，面积合共约4,600平方呎，早前以每月约50万元租出，呎租约109元。 该舖正对港铁尖沙咀站金马伦道出口，人流非常旺盛，据了解，新租客为一家钟表店，是次租用舖位，料看好旅客生意有增长。该项目原属三星酒店，业主于2020年疫情期间，表示因疫情令入住率大跌，决定暂停营运华国酒店，以进行重建升级工程。 连锁健身室租加连威老道舖 至于加连威老道20至22号1、2楼，面积合共7,528平方呎，获跨国连锁健身室品牌以约19万元租用，平均呎租约25元。该舖原由运动服装品牌承租多年，并租用地下、地库、1楼及2楼共4层，总建筑面积约12,903平方呎，当年呎租达177元，即使扣除地舖呎租较高等因素，是次健身中心租金仍较高位录得大幅回调。 受租金回调，舖价亦有所下跌，由「舖王」邓成波家族持有的弥敦道81号喜利大厦地库，面积约6,210平方呎，上月底以约3,157万元易手，呎价5,084元。邓氏家族于2016年11月以约6,200万元购入，持货8年，帐面蚀约3,043万元，蚀幅约49%。至于新买家为细妹姐饮食有限公司，属中式小厨餐厅。

《经济日报》近1个多月指标甲厦出现数宗买卖，主因业主大幅降价，吸引用家及投资者承接。业界指，关税战将令交投短期放缓，惟料买家仍等待机会捞货。 近期本港指标甲厦连录成交，金钟远东金融中心更是连续2个月有买卖。资料显示，远东金融中心2701至02室，面积约4,191平方呎，以约6,750万元成交，呎价约16,106元。由於单位处中高层，享全海景，属优质单位。 该单位由中资机构租用，呎租约48元，回报率约3.6厘。据悉，原业主于2007年以约3,939万元购入，持货18年转手，帐面获利约2,811万元，升值约7成。 翻查资料，是次沽出单位呎价约1.6万元，属逾17年新低。另较早前纪惠集团以约1.94亿元，售出39楼全层，面积约10,800平方呎，呎价约1.8万元，低约1成。 力宝中心低层 2078万易手 另外，金钟力宝中心一座低层01室，面积约1,495平方呎，以约2,078万元沽出，呎价约13,900元，属市价水平。单位连租约成交，月租约5.4万元，回报率逾3厘。原业主于2023年以约3,420万元购入单位，持货两年沽出，帐面蚀约1,342万元离场，幅度近4成。该厦近期相继录蚀让成交。 至于上环信德中心招商局大厦901及920室，面积约2,947平方呎，以约4,200万元易手，该单位交吉易手，新买家为投资者。原业主于2017年以每平方呎价约23,074元买入，涉资约6,800万元，持货接近8年帐面亏损约2,600万元，物业贬值约38%。上述单位可望海景，原业主年前亦沽出同层3个单位，涉资共约5,730万元，当中12至13室相连单位，面积约2,114平方呎，成交价约3,900万元，平均呎价约18,448元。 有本港代理行代理表示，近期个别甲厦业主大幅降价，即吸引用家及投资者入市，令港岛区3大指标甲厦，均先后录买卖。 贸战或令市况短期放缓 后市方面，近日中美爆发贸易关税战，令股市波动。该代理分析，因后市有不明朗因素，短期内难免令买家稍为观望，故短期买卖或受影响。但该代理认为，由于甲厦价已有大幅调整，加上个别用家一直有兴趣入市，故相信实力用家及投资者，趁市况出现不利消息，反而更会物色笋盘，故对后市仍乐观。

《经济日报》今年来股市气氛畅旺，核心区甲厦获外资及内企追捧，始终有一定需求，惟整体甲厦仍受高供应及空置率影响，租金尚有下行压力。 今年以来港股表现不俗，年初至今有约18%升幅，而核心区中环甲厦，租户向来主要涉及金融机构、专业服务行业，当股市表现旺，金融机构便有兴趣扩充，再加上新股集资上市料稳定，令核心区甲厦租务可望加快。 中环租金 较高峰跌近4成 单计今年，市场上已先后录欧美、内地金融机构扩充楼面，整体租务气氛胜去年。事实上，中环一直是本港金融核心地段，对大型跨国企业来说，中环始终具一定吸引力，并属企业设立办公室首选。 以租金计算，核心区中环租金，已从高峰期下跌近4成，最优质超甲厦呎租由高峰期接近200元，下跌至约120元，甚至个别甲厦呎租，已跌至70至80元水平。成本降低下，企业落户中环兴趣亦提高，有利核心区甲厦租务加快。 即使租务可望较去年畅旺，租金仍有下行压力，主因空置率持续高企。据一间外资代理行统计，2月份本港整体甲厦空置率为13.3%，而中环空置率仍达11.5%。空置率未见明显回落，反映整体企业扩充仍未算非常活跃。同时间，今年市场尚有300万平方呎新供应，分布于西九龙、铜锣湾及观塘区等，均有大型项目推出。 新甲厦业主面对市场空置楼面多而竞争大，惟有以低价吸引租户搬迁，同时间，其他业主亦会以较便宜条件，吸引租客留低续租，以免令楼面空置，故料甲厦租金调整期尚未完结。

零售市场有起色 续租租金跌势呈放缓 《星岛日报》 太古 (019) 去年基本溢利104.71亿元，按年大跌71%，如撇除前年重大出售收益影响，经常性基本溢利则为92.84亿元，下降11%，但太古与旗下太古地产 (1972) 全年一般股息仍有5%增长。太地行政总裁彭国邦指出，本港零售业务在去年第四季已见起色，但写字楼则仍面临压力，惟不预期在2027年前复苏，但续租租金跌势已有所放缓。太古拟扩大东南亚饮料业务，当估值合适时，会进行收购。 彭国邦表示，香港零售市场前景仍具挑战，但在去年第四季开始好转，并延续至今年首季，该集团所有商场出租率均达100%，会继续调整租务组合迎合市场。 彭国邦又指，香港写字楼持续供过于求，今年亦有一些新商厦供应，相信未来一段时间仍然疲弱，在2026、2027年前难以复苏，并提及近期港股及新股市场兴旺，对写字楼前景属利好信号，但目前仍未转化成写字楼的新需求。不过，他指出，写字楼的续租租金下跌趋势已有所放缓，太古旗下高品质的写字楼需求稳定，太古广场办公楼出租率95%，太古坊一座出租率亦维持在94%。 太古去年基本溢利大跌71% 太古去年总收入819.69亿元，按年减少14%。而经常性基本溢利下跌，主要是饮料部门出售美国太古可口可乐后盈利贡献减少，但国泰 (293) 的航空部门表现强劲作部分抵销。派息方面，太古A物二次中期股息2.1元，全年共派3.35元，均增加5%，但由于前年天价出售美国可口可乐后派特别息，计算有关因素则按年少派70%。 太古地产是太古盈利最大贡献者，去年基本溢利67.68亿元，跌42%，撇除前年港岛东中心等出售收益因素，经常性基本溢利为64.79亿元，跌11%。派第二次中期息0.76元，按年增6%。太地指，目标是每年股息以中单位数的幅度增长。 太古未有在业绩中提出新一轮回购计划，而过去的60亿元回购计划，将于今年5月股东周年大会届满。太古主席白德利表示，目前持续回购当中，其后将董事会将决定是否继续下一轮。 全年一般股息仍增5% 饮料部门去年经常性基本溢利13.88亿元，跌42%，因缺乏美国业务贡献，但新收购的泰国及老挝盈利作部分抵销。太古可口可乐总裁苏薇指出，去年中国市场成功加价，对其前景乐观，未来将会透过不同的定价策略及包装渠道改善业务，并持续投资供应链以应付未来增长。她又称，太古继续扩大东南亚的饮料业务，当机会及估值合适时，会进一步收购。 香港写字楼持续供过于求，即使今年有一些新商厦供应，相信未来一段时间仍然疲弱，在2026、2027年前难以复苏。

《经济日报》政府在过去数年持续将中环的商业地推售，虽当局已表明在下个财年不会推售商业地，但计入将会落成，及待推的商业地皮供应，中环一带潜在商业楼面供应达逾340万平方呎，当中2项目预计最快明年登场。 中环及金钟为传统核心商业区，该带的商业地供应相当罕有，但近年政府亦有持续推出商业地皮。如计入潜在待推地皮，中环一带商业楼面供应逾340万平方呎，当中由恒地 (00012) 投得的中环海滨3号用地，总楼面已占约161万平方呎，据发展商2024年的中期报告，项目计划分2期发展，分别料于2026年第4季及2032年第4季落成。 嘉咸街地盘 料2026初竣工 发展商于2021年以约508亿元、每平方呎楼面地价约31,463元投得上述用地，为本港历来总价最贵地王。翻查资料，发展商于2022年已经向城规会申请发展3座楼高6至10层的建筑，以用作综合办公室、商业及零售发展等用途，而方案亦已于2023年获城规会批准。 同时，由永泰 (00369)、资本策略 (00497) 及市建局合作发展的中环嘉咸街地盘C项目，亦将重建为甲级商厦、酒店及零售的项目，整项目的总楼面面积约43.2万平方呎，翻查发展商最新中期报告，项目料于2026年初竣工。 3商业地待推 金钟廊重建最大 另外，虽然政府在刚公布的《财政预算案》表明，下个财年不会推出商业地，但盘点区内仍有3幅商业用地待推，当中规模最大的料为金钟廊重建项目。项目曾纳入上个财政年度 (2023年4月至2024年3月) 的卖地表内，惟当局最终未有推出。 事实上，项目占地约9.6万平方呎，总楼面涉近100万平方呎，而规划署于2014年已为其展开重建规划研究。项目位于港铁金钟站上盖，而且属于传统核心商业区内，地皮价值高，政府在2023年初公布推出项目时，市场对用地估值曾一度高达225亿元。至于剩余2幅待推地皮，包括中环新海滨1号及2号用地，则共涉约40万平方呎。

《经济日报》已故赌王何鸿燊名下尖沙咀商业地盘遗产货，现进行标售，意向价约8,800万元。 有外资代理行代理表示，获遗产管理人委任，出售尖沙咀金巴利街20号商业地盘。项目以私人协商形式出售，按「现状」及交吉交易，意向价为8,800万元，楼面地价约每平方呎5,200元。 项目地盘面积约1,410平方呎，最高可建建筑面积约16,920平方呎。据了解，项目由赌王何鸿燊持有多年，他于2020年离世，现由遗产管理人处理。 另据土地注册处资料显示，佐敦弥敦道310号及312号地下及1楼，以4,800万元成交。翻查资料，涉及地址为已结业多时的泰林电器店舖址，预计是次成交涉及物业部分业权。 佐敦泰林旧舖部分业权 4800万沽 该舖由泰林电器持有并于早年自用，该连锁店于2008年金融海啸时被强制清盘并结业，舖位涉及业主破产、遗产争夺战等，已交吉10多年。涉及312号地舖及1楼，面积共约2,974平方呎。

《经济日报》统计指，2月份写字楼买卖宗数及金额，按月均上升。 有本港代理行数据显示，2月份工商舖市场录得约290宗成交，按月下调10.5%，按年则增约6成；成交金额录得约31.7亿元，按月减少约26.5%，按年则回落约64.6%。 成交额共7.9亿 微升3.9% 工厦市场录得约188宗买卖成交，按月减少约10.9%，但按年则大幅上升约70.9%；成交金额录得约14.8亿元，按月下跌约38.2%，按年则增加约31.9%。 写字楼市场方面，2月份录得约57宗买卖成交，按月增加约39%，按年则大幅上升约78.1%；成交金额录得约7.94亿元，按月微升约3.9%，按年则大幅回落约88.3%。虽然成交金额按年显著下跌，但成交宗数的上升反映市场需求逐渐回暖，尤其是特式全层写字楼单位，更吸引用家趁低吸纳。 其中湾仔告士打道200号新银集团中心26楼全层，面积约7,388平方呎，以约7,757万元易手，平均呎价约10,500元，原业主为纪惠集团人士，惟是次成交呎价与2022年同厦同面积成交相比跌约5成，创14年新低。 商舖市场方面，2月份录得约45宗买卖成交，按月减少约37.5%，但按年则上升约15.4%；成交金额约8.9亿元，按月下跌约22.2%，按年则回落约13.7%。月内多名财团积极沽舖，其中永伦集团接连沽出酒店及舖位物业，如北角书局街28号国宾大厦2楼及3楼，面积约22,000平方呎，以约1.1亿元沽出，该物业现时由护老院承租，新买家料可享回报高达8厘以上。 该行指，2月份工商舖市场交投表现稳健，反映投资者信心逐步回稳。该代理预期，随?最新预算案中减免印花税政策，将大幅降低入市成本，料可吸引更多用家入市，而预算案针对写字楼空置率高企的问题而作出措施，未来1年不会推售商业用地，亦让市场有更多时间消化现有供应，提供更多用途上的弹性，对商厦买卖市场属正面消息，可吸引更多企业购买商厦物业作自用，继续带动写字楼市场入市气氛。预料3月份工商舖市场将维持量价齐稳的趋势，交投有望进一步回升。

《星岛日报》 政府表明今年停售商业地，地产界人士表示，现时商厦空置率高达17.1%，属历来新高，加上新供应陆续有来，空置率仍有上升压力，政府此举是理智做法，可让市场有更多时间消化现存供应，以及等待经济好转。 有外资代理行代理指，现时写字楼空置率高企，今年1月甲厦空置率高达17.1%，相等于约1420万方呎楼面，她续说，今年尚有两幢甲厦落成，分别为文华东方酒店集团发展的铜锣湾港岛壹号中心「One Causeway Bay」，以及爪哇九龙湾写字楼命名「THE CENDAS」，合共提供约100万方呎，料将进一步推高空置率。 有本港代理行代理表示，尽管近期甲厦不乏大手租赁，但以「搬迁」为主，换言之，「当一幢甲厦楼面被填上，另一幢楼面则空置了。」 1420万呎空置 等于6幢国际金融中心 目前整体空置楼面，相等于6至7幢中环国际金融中心，事实上，多年来甲厦市场充满挑战，中国内地经济复苏缓慢，息口高企，令租户谨慎，加上写字楼新供应庞大，积存的楼面需时消化。 另一外资代理行代理亦强调，除了目前约有1400万方呎甲厦楼面空置外，今年至2029年将有额外730万方呎新商厦落成，空置率难免面对上升压力，政府暂停推出商业地皮出售，让市场有更多时间消化现存供应，同时等待经济好转，属理智的决定。

亿京抛新方案私楼减至1494伙新设720间房 《经济日报》由亿京为首财团2021年豪掷约105亿购入的九龙湾国际展贸中心，该财团去年申请商住方案重建其后撤回申请，最新再向城规会抛出新方案，缩减项目规模发展，住宅楼面大减23%以建1494伙；更大增96.2%商业楼面，及新建720间酒店房间。业界人士指出，项目邻近启德体育园及邮轮码头，发展五星级酒店可吸引旅客入住，亦可作服务式住宅，大大增加项目发展弹性。 项目地盘面积约23.98万方呎，以兴建4幢楼高34至36层、另有2层地库及4层平台的住宅大楼，以提供1494伙，可建总楼面约70.99万方呎。最新方案对比去年5月方案的1881伙，单位伙数减少387伙或20.6%，总楼面缩减23.2%。 业界：毗邻启德体育园等吸引力 非住用楼面劲增约96.2%至约107.73万方呎，以兴建1幢楼高27层的办公大楼，及1幢楼高29层的混合大楼，以提供写字楼、工业展览馆、社会福利、食肆及商店及服务行业等；当中写字楼最新总楼面约38.32万方呎，较旧方案增31.2%；另外，项目新建酒店楼面，涉及总楼面约25.83万方呎，提供720间酒店房间。根据地契要求，须提供的工业展览馆楼面则增加逾1倍，至最新提供25.05万方呎，以作为与展览/贸易有关用途展览馆。 换言之，整个项目可建总楼面约178.72万方呎，对比去年旧方案147.35万方呎，增加31.37万方呎或21.3%楼面，对比2023获批方案建3幢地标甲级商厦，可建总楼面约177.47万方呎，亦增加楼面约1.25万方呎或0.7%。 申请人指，拟议发展计划符合政府长远发展国际性大型展览政策；拟议发展计划响应及回应社会对房屋的市场需求及政府早前将九龙东的用地改划为住宅用途的改划计划；拟议的展览及工业展览馆将继续符合公众要求，并承诺展览及工业展览馆在重建后亦不会缩减。 有测量师表示，该区写字楼需求低，除住宅以外，酒店为较佳选项。而且项目毗邻启德体育园，加上景观开扬，亦令酒店的房价有所保证。当有国际盛事如大型运动会和演唱会举行期间，720间房不难租出，甚至会为业主带来可观收入。 另一测量师指出，项目邻近启德体育园及邮轮码头，对酒店有一定需求，认为九龙东仍有空间发展五星级酒店，当旅客多可作酒店，当淡季时亦可发展服务式住宅，上述方案可以增加项目发展弹性。