关税战拖累公司及投资客退缩 《星岛日报》 关税战触发市场观望情绪急速升温，无论企业或投资者均放慢步伐。综合业界分析认为，本月工商舖交投量有机会减少15%至30%，当中仓库等工业物业将成为重灾区，今年租金料下跌5%至15%；甲级写字楼因为空置率高企及供应增加，在需求放缓底下，今年租金料下跌5%至10%。 有外资代理行代理表示，关税等事件仍然处于发展阶段，暂时难以评估对本港房地产市场的影响，但相信贸易战会对本港仓库影响较大，将会调低这类物业的预期。 今年租金料跌5至10% 该行早前发表报告指出，预期今年优质货仓的资本价格将下跌5%至10%。甲级商厦方面，由于供应庞大及空置率持续高企，业主需要提供更多优惠来吸引及留住租户，预计今年租金将下跌5%至10%，当中中环及港岛东跌幅最大。至于零售物业，由于零售业面临瓶颈，加上线上销售料增加及现存庞大的新供应，市场将承受更多下行压力，预期今年核心街舖及优质商场租金最多下跌5%。 有本港代理表示，预期本月工商舖成交将减少30%，其中仓库物业因关税战导致出口量减少，需求将跟随下降，预期今年租金下跌5%至10%。 中环及港岛东跌幅最大 甲级商厦方面，由于空置率高居不下，空置楼面超过1500万方呎，加上今年为供应高峰期，预期租金继续受压，全年料跌10%。商舖方面，港人北上消费成风，同时访港旅客消费模式改变，加上贸易战影响消费情绪，预期今年核心区街舖租金下跌10%，民生区街舖租金跌幅则较少，料全年下跌约5%。 另一代理预期，本月工商舖交投将减少15%，关税战直接冲击全球供应链，香港作为转口贸易枢纽，工业及仓储等物业的需求可能受压，导致租金及价格下滑，料今年下跌约5至15%，视区域及租约而定。 该代理又说，跨国企业可能因贸易壁垒调整亚太布局，影响本港商业办公楼需求，加上空置率高企及供应增加，预期今年核心区甲级商厦租金下跌5%至10%。零售物业方面，若关税战导致经济放缓，可能削弱消费及旅游业，间接影响商铺成交价及租金，其中非核心区商铺价格跌幅或达10%至20%，核心区跌幅则较少。

《星岛日报》 3月以来，甲厦「价量齐升」，有本港代理表示，3月份录12宗指标甲厦成交，较2月份仅1宗反应佳，期内金额急升约2.26倍，至于指标甲厦售价同步按月升约2.1%，连升两个月。 观望贸易战走向 近期甲厦交投回暖，价格未大幅回落，上月，金钟远东金融中心中层以及湾仔海港中心中层成交呎价约1.5万至1.6万，重返2014至2016年水平。 商厦租售价大幅回调，促使不少金融企业重新进驻办公室，中信里昂证券以月租约133.6万租用金钟太古广场一座低层全层；恒地旗下The Henderson录美国私募股权公司General Atlantic，以月租约72万承租中层。 此外，纪惠集团沽售远东金融中心39楼全层，以1.94亿售予中诚信集团，为中资背景信用评级机构。 该代理续指，在「关税战」升温下，美国维持减息周期，加上中央政府将降准或推出其他措施拓内需，有助抵销关税战负面影响。核心区甲厦售价徘徊低位，售价大幅回调机会不大，用家趁低吸纳，预期第二季整体商厦交投量平稳，与第一季相若。

盛汇商舖李根兴再蚀沽舖位，基金以1,560万元沽出西环舖位，3年蚀3成离场。 西环水街1C至1K号东利大楼地下B1号舖，面积约1,540平方呎，以1,560万元成交，呎价约1万余元。舖位由餐厅以每月7万元租用，租约至2026年，按最新成交价计，回报率近5.4厘。 3年蚀3成 现租金回报5.4厘 该舖原由盛汇商舖基金李根兴持有，基金于2022年以2,450万元购入，去年以3,100万元放售，近一个月减价至2,100万元蚀让放售，最终以1,560万元沽出，持货3年蚀890万元离场，舖位眨值36%。 李根兴近期连环沽出3舖位，包括佐敦、筲箕湾，套现5,438万元，3舖位均属蚀让，合共亏损约2,262万元。早前李根兴表示，将会加快沽货，先套现再作部署。 获委托放售荃湾大涌道18至20号国际企业中心3期地下G01号及G02号地舖，其中G01号舖位，面积约1,519平方呎，意向价约2,650万元，现时由西式餐饮食肆以每月约12万元租用。 此外，相邻的G02号，面积约1,310平方呎，意向价约2,260万元，租客为餐厅，月租约10.4万元，两舖共涉4,910万元。据悉，原业主合共以5,375万购入。

西环德辅道西「海味街」新录舖位成交，一个地下连入则阁舖位，建筑面积合约约1900方呎，以3300万易手，原业主持货逾38年，帐面获利约2905万，物业期内升值逾7.35倍。 租金回报料3.6厘 消息透露，德辅道西130号锦全楼地下连入则阁，地舖建筑面积约1100呎，入则阁建筑面积约800呎，最新以3300万易手，现时租予虫草行及海味店，每月租金约10万，新买家租金回报率逾3.6厘。 锦全楼已经有超过45年楼龄，上述最新成交单位的原业主，早于1987年3月以395万买入，持货逾38年转售，帐面获利2905万期。 盛汇商舖基创办人李根表示，该舖位于西环海味段核心位置，属大单边舖，虽然全面通关后整体零售市场依然较弱，但仍有旅客购买海味，该段商户生意有所上升。 戏院大王家族一千八百万买佐敦舖 「戏院大王」陈俊岩家族成员近年积极买舖投资，近期再斥1800万元购入佐敦一个地舖，享4厘租金回报。 资料显示，佐敦道26B至26D号余庆大厦地下26B舖，建筑面积约650方呎，原以2500万元放售，降价700万元或28%后，以1800万元易手，呎价约2.77万元。原业主于1999年3月以999.8万元购入，账面获利800.2万元或80%。 据了解，买家为「戏院大王」陈俊岩家族成员，上述舖位现由零食专门店以每月6万元租用，可享回报率4厘。 陈俊岩家族成员近年多次买入地舖投资，包括曾于2023年11月大手斥资9700万元买入铜锣湾东角道24至26号怡东商场地下23及24号舖；去年6月则动用1900万元购湾仔轩尼诗道78至84A号伟伦大楼地下84A号舖。 北角英皇道58号康福园1楼B室，建筑面积约2530方呎，由基督教会迦密堂购入，作价1520万元，呎价约6008元。 金马伦道华国酒店地舖 呎租109 尖沙咀属于核心商业区，商舖需求稳定，其中金马伦道华国酒店地下及1楼，面积合共约4,600平方呎，早前以每月约50万元租出，呎租约109元。 该舖正对港铁尖沙咀站金马伦道出口，人流非常旺盛，据了解，新租客为一家钟表店，是次租用舖位，料看好旅客生意有增长。该项目原属三星酒店，业主于2020年疫情期间，表示因疫情令入住率大跌，决定暂停营运华国酒店，以进行重建升级工程。 连锁健身室租加连威老道舖 至于加连威老道20至22号1、2楼，面积合共7,528平方呎，获跨国连锁健身室品牌以约19万元租用，平均呎租约25元。该舖原由运动服装品牌承租多年，并租用地下、地库、1楼及2楼共4层，总建筑面积约12,903平方呎，当年呎租达177元，即使扣除地舖呎租较高等因素，是次健身中心租金仍较高位录得大幅回调。 受租金回调，舖价亦有所下跌，由「舖王」邓成波家族持有的弥敦道81号喜利大厦地库，面积约6,210平方呎，上月底以约3,157万元易手，呎价5,084元。邓氏家族于2016年11月以约6,200万元购入，持货8年，帐面蚀约3,043万元，蚀幅约49%。至于新买家为细妹姐饮食有限公司，属中式小厨餐厅。

《经济日报》新甲厦吸引搬迁，消息指，?鱼涌太古坊二座全层楼面，获一家外资保险公司承租作搬迁，呎租约50元。 市场消息指，太古坊二座层楼面获承租，涉及面积约2万平方呎，即月租约100万元。据了解，新租客为韦莱韬悦 (Willis Towers Watson)，该企业属跨国风险管理、保险经纪和咨询公司，总部设于英国伦敦。 据悉，该企业原租用铜锣湾利园三期一层半楼面，涉及约2.5万平方呎。如今搬往太古坊2座，可节省租金开支。 此外，该厦于2022年落成，质素亦相对较新，故同时可作升级。 较早前，太古地产公布营运数据，截至去年12月，太古坊二座出租率为69%，平均呎租约50余元。 西环锦全楼舖 月租10万 另商舖买卖上，西环德辅道西130号锦全楼地下连阁楼易手，地舖面积约1,100平方呎，阁楼面积约800平方呎，以3,300万元成交。该舖现由海味店租用，月租约10万元，回报约3.6厘。据悉，原业主于1987年3月以395万买入，持货38年转手，获利约2,905万元，升值7.3倍。

《经济日报》中环花园道3号最大卖点为物业的两座大楼楼层可打通，合组成逾3万平方呎大楼面，于中环区属极为罕有。 中环花园道3号于1992年落成，由冠君 (02778) 持有。交通配套上，物业位置略为偏离中环最核心商业地段，由中环站遮打花园出口步行至该厦，需时近10分钟。而附近交通亦颇方便，有行人天桥连接至金钟区；大厦正门对出拥阔落的士上落区。 此外，物业地库3层为停车场，提供约558个车位，因此交通配套完整。 邻近新甲厦 商业气氛浓 大厦邻近中环长江集团中心、中银大厦，值得一提是，去年同区全新甲厦The Henderson落成，令该地段成为另一大商圈，商业气氛更浓。 饮食配套上，物业地库为饮食楼层，提供多间咖啡店、餐厅及轻食店，上班一族亦可前往金钟太古广场等用膳，又邻近多间5星级酒店，商务午餐不愁无选择。 物业总楼面约122万平方呎，共分两座，其中一幢为中国工商银行大厦，楼高37层，最高楼层为40楼，另一幢楼高47层冠君大厦，最高楼层为50楼。大厦电梯大堂设入闸机，保安严密。 大厦门口配置不少艺术品，亦有特色楼梯、门牌等，可供游人「打卡」，令大厦整体格调大为提高。 物业最大卖点，是「双子塔」设计，中国工商银行大厦的最高26层楼面，可与冠君大厦打通，合组成一层逾3万平方呎的大楼面，中环甲厦之中，极少提供近3万平方呎全层楼面，适合大型企业使用。 安装全新电动车充电站 景观方面，由于大厦于地理上优势，景观极为开扬，海景略受其他物业遮挡，另一边望向香港公园景观，极为舒适。 另外，花园道3号为香港首幢获得「四铂金」既有建筑认证的甲级写字楼，贸素有保证，亦符合跨国企业需求。 为配合最新科技，大厦安装全新的电动车充电站，并设有灵活工作空间及会所EATON CLUB。据了解，EATON CLUB设有多个独立办公室，亦有共享设施，让用户可在舒适的环境里作交流。 全层单位招租 意向呎租95元 中环花园道3号属区内最具规模的商业项目之一，现业主推出该厦23楼全层单位招租，面积达33,507平方呎，意向呎租约95元。 面积33507呎 叫租318万 用户方面，该厦最大用户为中国工商银行，另有不少大型欧美投资银行、内房企业等租用，租户种类广泛。据悉，目前大厦出租率逾8成。 有本港代理行代理表示，位于中环花园道3号23楼全层推出市场正式招租，总面积约33,507平方呎，意向呎租约95元，月租约318万元。此单位位处大厦高层，可饱览中环核心区的城市景观。物业更提供灵活的空间布局，适合多元化办公需求，让租户可迅速投入营运，节省装修及规划时间。 该代理指出，大厦内设有占地30,000平方呎的PURE FITNESS，当中包括设有游泳池的健身室，配套一流。

访港旅客人数持续上升，虽然旅客消费模式有所改变，但是香港时装仍有一定吸引力，不少时装店趁租金回落积极抢占优质舖位，市场连录多宗本地时装续租个案，主攻游客区旺店，有助减缓一线舖位空置压力。 面对电商平台挑战，近年本地时装承租力明显回调，只有租金大幅回调才能吸引时装店进驻。市场消息透露，旺角西洋菜街56号地下及阁楼，地舖面积约1,000平方呎，阁楼面积约700平方呎，获本地时装连锁服装品牌承租多年，旧租金每月约48万元，旧租约即将到期，双方最终达成续租协议，新租金每月约28万元，以总面积1,700平方呎计，呎租约165元，较旧租金回调约4成。 该舖邻近旺角港铁站，属于旺角最核心地舖，人流十分鼎盛，相信因而吸引时装店承租。据了解，相关时装店主攻年轻女性市场，价格以大众化路线为主，过去主要集中承租二线舖位。 海防道舖 27万续租 其次，元朗青山公路196至202号地下1号舖，面积约2,000平方呎，同样由本地时装品牌承续租，新租金每月约13.8万元，呎租约69元。资料显示，该品牌现时有约14间分店，同样集中二线舖位为主。 另外，铜锣湾高士威道16至22号地下20及22号舖，总面积约2,400平方呎，由本地时装品牌承租超过10年，旧租金每月约16万元，近年租金持续回落，近日以约11.5万元续租，呎租48元，较高位回调约28%。 另一方面，尖沙咀海防道32至34号宝丰大厦地下D号舖，面积约830平方呎，本地时装品牌续租，新租金每月约27万元。 同区，尖沙咀堪富利士道7至8号格兰中心地下10至17号舖，面积约1,139平方呎，获外国品牌以月租约20万元续租，资料显示，该服装品牌走中高档路线，在不少大型商场设有分店，承租力相对较高。不过，资料显示，上述格兰中心分店，高峰期月租约39万元，是次续租较高峰期回调约49%。 业界人士指出，访港旅客销费模式虽然有极大改变，但是游客数量庞大，对零售行业始终有一定吸引力，以过去的清明节3天长假为例，访港旅客达41万人，按年增长逾1成。加上香港时装有别于大型连锁品牌，服装对游客仍具吸引力，服装品牌租务仍属舖位市场主流。 港式茶餐厅受捧 带动二线街道舖 随?旅客消费模式改变，本地食肆成为旅客追捧、打卡必选之地，刺激本地传统食肆租务意欲。近月市场连录多家港式茶餐厅租务个案，带动二线街道租务。 市场消息透露，旺角西洋菜南街2W至2X号地下，面积约2,000平方呎，由港式冰室承租多年，主攻游客生意，近日以约32.4万元续租，呎租约162元，较旧租金每月约28.2万元，上升约15%。 港式烧味店算是游客及本地客最常光顾的食肆，在中环设有2家分店烧味餐厅，刚以月租18万元，续租中环士丹利街6号地舖，面积约800平方呎，呎租约225元。 另外，开业约58年的祥香园餐厅，因历史悠久而被誉为「香港茶餐厅始祖」，该餐厅于西环起家，曾于2022年一度结业，及后重生，近1年更逆市连开数分店，分别在湾仔及蓝田开店，最新一家分店进驻筲箕湾。 天悦筲箕湾广场舖 租5万 市场消息透露，筲箕湾南康街17号天悦筲箕湾广场低层地下LG3-LG5号舖，面积约2,676平方呎，旧租客为澳门鸡公馆冰室，近日转租予祥香园餐厅，月租约5万元，呎租约19元。现时总店设于湾仔的「祥香园餐厅」，以驰名莲蓉鸡尾包吸引食客，面包内使用莲蓉作为馅料，属市场罕有供应口味。 另一方面，市场消息透露，佐敦白加士街10至24号地下6及8号舖，面积约3,100平方呎，由港式冰室承租多年，近日以23万元续租，呎租约74元。 LUSH旺角搬位 迁西洋菜南街 另外，个人护理用品店LUSH，租用旺角西洋菜南街66号地下及阁楼，面积合共约1,690平方呎，月租约30万元，呎租约178元。舖位对上租户为药房，月租约36万元，即LUSH最新租金较2年前低6万元。 LUSH原租用同地段48至50号地下及阁楼，面积合共约3,600平方呎，月租约50万元。租约在今年到期，舖位业主已因应市况减租至约40万元，但仍未能成功留住租客，LUSH刚于3月底离场。 分析指，随着访港旅客数字稳定，零售商续趁租金水平较低，进行搬迁，甚至个别品牌把握机会首度进驻香港市场。除了传统零售商外，因现时内地客来港，部分并非单纯旅游，而是寻求不同类型服务如医疗、投资等，故金融机构亦策略性落户，于核心区租舖，以增加宣传效果。

民生区舖位有承接，资深投资者沽货锁定利润，「小巴大王」马亚木家族沽售筲箕湾筲箕湾东大街巨舖，作价1.19亿，物业于18年间升值70%。新买家料回报逾6厘。 筲箕湾筲箕湾东大街98至112号景辉大?地下C1号舖及1楼全层，地下建筑面积约2000方呎(实用约1435呎)，1楼建筑面积约14000方呎，合共约16000方呎，以易手价1.19亿计算，平均呎价7438元。 平均呎价7438元 该巨舖由两名租客承租，地下C1号舖部分位置，实用面积约1000方呎，由「简简单单家品」承租，月租6.4万，地下部分位置实用约435方呎，以及1楼全层由酒楼承租，月租56.6万，月租合共63万，新买家料回报6.3厘。 买家料回报逾6厘 马亚木家族于2006年11月以7000万购入上址，持货逾18年帐面获利4900万，物业升值逾70%。 业内人士指，尽管现时市民北上消费成风，不过，港岛区留港消费比率较高，筲箕湾酒楼平日以至假期生意仍然不错，加上卖方提供逾6厘回报，即使在经济前景未明情况下，买家乐于承接。马亚木家族沽货帐面赚近半亿，多年来租金收入可观，故该宗买卖劲赚离场。 马亚木家族上月亦沽售红磡德民街巨舖，作价8628万，涉及德民街2至34号红磡商场地下9，10，11，23及2A舖，建筑面积约4300方呎，平均呎价约2万，马亚木家族于2001年8月以3328万购入舖位，持货24年帐面获利5300万，物业升值约1.6倍。 该舖属区内罕有巨舖，门阔向德民街约20呎，深约100呎，人流聚集，现址工商银行及理财中心，银行属于稳健租客。 马亚木家族沽货帐面赚近半亿，多年来租金收入可观，故该宗买卖劲赚离场。 尖区弥敦道地库舖位3157万售 近期一些高峰期入市的舖主沽货，动辄输50%，邓成波家族沽售尖沙咀弥敦道一个地库巨舖，作价3157万，物业于8年间贬值49%。 细妹姐餐厅承接 邓成波家族沽出尖沙咀弥敦道81号喜利大厦地库，以3157万易手，该巨舖建筑面积约6210方呎，平均呎价约5083元，现址租客为Fit 24 Fitness，月租12.5万，租期至2026年5月，新买家料回报4.7厘。盛?商舖创办人李根兴表示，该巨舖新买家为Si Mei Jie Restaurant（细妹姐餐厅），有机会作为自用，该舖分别于弥敦道及乐道皆有出人口，适宜经营食肆。 邓成波家族于2016年11月以6200万购入该舖，持货逾8年帐面亏损3043万，物业贬值49.1%。 永伦连环沽民生舖 套现7400万 买卖市场上，永伦集团继续沽货，近一星期先后沽出两民生区舖位，套现约7,400万元。 资料显示，土瓜湾炮仗街82号港景苑录得成交，涉及物业地下入口、1至2楼，总面积约9,700平方呎，以约5,000万元成交，呎价约5,155元。该舖位于土瓜湾区内民生地段，目前舖位由老人院租用，月租约29万元，新买家可享高达约7厘回报。 物业由老牌收租财团永伦集团持有，早于2001年以约1,085万元购入舖位，今年初以约5,800万元放盘，现降价约14%沽货。持货24年转手，帐面获利约3,915万元，升值约3.6倍。 2400万沽慈云山地舖 另外，集团亦沽出慈云山毓华里51至59号万年戏院大厦地下舖位，以约2,400万元成交，物业面积约3,000平方呎，呎价约8,000元。据悉，永伦于2002年以约3,600万元买入物业地下至2楼，现仍持有1及2楼。 核心区舖位 租客趋多元化 核心区舖位租务持续，除了传统零售外，近期更见金融行业进驻，租客趋向多元化。 随?旅客数字平稳，核心区舖位租务加快，特别一线地段，如铜锣湾金朝阳中心地下A、B及C舖至1楼复式舖位，面积合共约7,102平方呎，该物业曾由变形金刚餐厅租用，而该餐厅已于今年2月正式宣布结业，迁出1个多月，现舖位获新租客承接。 富途牛牛 铜锣湾再增分店 据悉，新租客为证券行富途牛牛，近1年多时间先后于旺角、尖沙咀及铜锣湾租地舖作分店，并选址一线地段，去年亦于同地段租用一个地舖，相信租用罗素街舖，因看准多旅客到访，可吸引客户之余，亦可作品牌宣传。 翻查资料，该2层舖位于2010年本港零售高峰期，获国际皮具品牌BURBERRY以约770万元租用，及后续租月租更高见约880万元。2021年受环球疫情冲击封关零旅客下，多个大型品牌放弃旗舰店，而BURBERRY决定不续租并迁出。直至2022年中，舖位才获变形金刚餐厅以每月约100万元租用，按最新月租约120万元计算，较旧租约高出约2成，反映舖位租金较疫情期间回升，惟与疫情前相比，仍相距甚远。 另同区铜锣湾恩平道52号地下舖位，面积合共约1,000平方呎，近日获服装店预租，并已进行装修，月租约30万元。该舖位处铜锣湾渣甸街、恩平道交界，面向希慎广场，亦属前往利园必经之路，故属于区内人流极为畅旺的地段。 据了解，新租客为时装店，而由本地代理品牌时装公司租用，据悉该公司一向代理韩国时装品牌，而是次租舖将作韩国潮流服饰品牌emis专门店。翻查资料，是次租用恩平道舖位，曾获不同品牌租用，高峰期月租料逾百万元，疫情期间则曾由口罩店租用，现时月租已较高峰下跌7成。

来自内地、以「古法黄金」作为卖点的老铺黄金，自从年前承租尖沙咀广东道巨舖，最新刚落户中环国际金融中心商场，承租一个面积约3000方呎巨舖，设立港岛区旗舰据点，为该品牌攻港后再度扩张。 老铺黄金承租舖位位于国际金融中心1楼当眼处，位置接近行人天桥，现场所见，该舖位已围上木板，工程正在进行中，本报致电恒基，该公司发言人回应，基于保密条款，对于个别租赁不作评论。 恒基发言人：不作评论 老铺黄金年前在「名店街」广东道新港中心承租巨舖，去年6月上市以来，从上巿价40.5元升至最高881元（上周五报743元），升势凌厉，在资本市场创造财富神话。该店在尖沙咀据点，顾客亦经常排至转角处。尽管售价高昂，仍获得粉丝追捧。 品牌定位「古法黄金」，以独特工艺、宫廷图案及中国文化元素为卖点，创造黄金新浪潮，成为异军突起的新品牌。 业界：料固定月租加分成 对珠宝金行来说，中环是重要选址，皆因中环区内销售额往往成为一众店舖中最高。 老铺黄金取态积极，承租区内地标商场，相信租金为基本的固定月租加上分成计算，相信该店未来仍会在核心地段扩张业务。 该店于2023年中，承租尖沙咀新港中心Burberry旗舰店旧址巨舖地下面积2816方呎，1楼及2楼面积分别为3565方呎及3759方呎，合共10140方呎，以每月约150万承租，平均每呎约150元，比较高峰时月租高达650万，租金回落约70%。 该店去年3月31日开幕，是品牌面积最大规模据点，当时，老铺黄金表示：「该门店是我们探寻大店商业模式和循序渐进国际化进程中的重要一步。」 该店年前承租尖沙咀广东道巨舖，面积逾万呎，门外经常聚集顾客，排至转角处。