《經濟日報》本地消費意慾未如理想，近年「兩餸飯」漸漸成為市民「搵食」主流，兩餸飯食肆也成為舖位租賃市場主力，集中承租搶攻民生區舖位，雖然未能直接帶動舖位走俏，但有助帶旺民生區舖位租務，長遠對舖位市場有利。 以性價比高作招徠的兩餸飯食肆，深受打工仔及「無飯家庭」喜愛，為相關行業帶來龐大商機，發展甚至比傳統食肆更具優勢。近日市場連錄多宗相關租務，例如油麻地彌敦道506號地下，面積約1,000平方呎，剛以月租約9萬元租予兩餸飯餐廳，呎租約90元。 油麻地舖租9萬 回落25% 該舖鄰近油麻地港鐵站，附近坐落不少乙級商廈及民居，人流有保證，過去每月約12萬元租予連鎖咖啡店，疫情期間結業，轉以短租形式租予散貨場，近日減價至約9萬租予兩餸飯，較舊租金回落約25%。 其次，油麻地彌敦道486至488號地下B舖，面積約1,400平方呎，上月初以月租約8萬元，租予另一品牌的兩餸飯食肆，呎租約57元。 事實上，該段彌敦道雖然不是一線旺位，但是聚落不少網紅食肆，例如經常出現人龍的權發兩餸飯及紅茶冰室等，吸引不少遊客及上班族，相信也有助上述兩家兩餸飯店迅速站穩陣腳。 觀塘仁安地舖 租11.8萬 另外，觀塘牛頭角道357至375號仁安大廈地下D號舖，面積約1,000平方呎，屬於區內食肆旺段，聚落多種不同口味餐室，該舖近日以月租約11.8萬元租予兩餸飯，呎租約118元。據了解，該舖多年來一直由不同類型食肆承租，高峰期月租達17萬元，現時高位回落約3成。 業界人士指出，兩餸飯食肆可算是疫情期間催生的行業，由於這類食肆主攻外賣市場，講求速度及平價，故承租力相對傳統茶餐廳及冰室稍遜，一般承租面積較細及人流較多的二線舖位，租務個案以10餘萬元較多。兩餸飯裝修成本低，故較易控制成本，故生存空間較大，成為舖位租務市場主力，有助穩定二線區舖市走勢。

《經濟日報》近期銀主加快處理物業，灣仔謝斐道全幢商廈淪銀主盤並進行放售，估值約9億元。 可轉作學生公寓之用 高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，獲銀主委託，放售灣仔謝斐道303號全幢商廈，市值約9億元。物業樓高25層，總面積約86,214平方呎，並於2020年初完成大型翻新工程。另外，是次出售包括比鄰海外信託銀行大廈的10個私家車車位，新買家可連同謝斐道303號一併購入，亦可考慮獨立購入。 翟聰指，項目前身是一家酒店，因此未來發展具備高度靈活性，可根據市場需求轉換為酒店、服務式公寓或學生公寓，為投資者提供多元化的商機，帶來穩定回報。 翻查資料，該廈原由凱龍瑞基金持有，2017年以約13.5億元購入該廈前身王子酒店，其後進行改裝作商廈用途，去年物業淪銀主盤。

《經濟日報》近期工商舖買賣及租務成交，不少來自教育機構，由於需求穩定向上，不受整體經濟氣氛影響，故作出擴充。 工商舖租務成交上，教育行業成主力之一，如大角咀海輝道10號瓏璽錄得租務，涉及物業地下、高層地下、1至2樓，合共建築面積約95,382平方呎，獲國際學校Stamford American School租用。翻查資料，該物業原由另一國際學校，香港道爾頓學校（Dalton School）租用，由2017至起租用至今，最初月租約257萬元，2023年續租再加租至約300萬元。 道爾頓於2024/25學年接辦玫瑰崗幼稚園和玫瑰崗學校，與其幼稚園和小學合併，更名為香港道爾頓學校（玫瑰崗），故不續租大角咀物業，隨即獲另一國際學校承租。市場料月租與舊租金相若，涉約300萬元。 Stamford American School租9萬呎 新進駐為Stamford American School Hong Kong，將在大角咀設立新校舍，預計今年秋季啟用。該學校近日表示，新校舍專為高中學生，即9至12年級的學生而設。 翻查資料，2016年Stamford American School以約6.73億元購入何文田文福道25號地皮，並翻新校舍自用。2022年該學校約以13.4億元沽出物業，涉及物業約9.7萬平方呎，呎價約1.38萬元，升值約1倍，並售後租回，而物業買家為本地投資者。 國際學校在港需求大，而近月亦見相關機構買樓面擴充，或作後勤部門使用，如今年初英基學校購入北角港運大廈12樓及13樓兩層全層寫字樓。面積合共約40,380平方呎，今年稍後遷入作為英基學校協會的全新總部，預計涉資約3.2億元。

《經濟日報》走平民路線的台灣品牌「八方雲集」近期動作多多，旗下2間位於民生區的分店先後續租，反映該品牌對行業前景樂觀。 其中，筲箕灣道388至414號逢源大廈地下H號舖，面積約1,300平方呎，八方雲集承租多年，剛以月租約14萬元續租，呎租約108元。 土瓜灣大廈舖 8.5萬續租 其次，土瓜灣道289號土瓜灣大廈地下，面積約1,200平方呎，剛以月租8.5萬元續租，呎租約71元，租客同樣為八方雲集。 據了解，台灣品牌「八方雲集」攻港多年，現時在港設有逾70家分店。除了大舉租舖外，「八方雲集」近年積極吸納本地工廈單位，剛以737萬元增持荃灣工廈，累計以逾8,050萬元掃貨。土地註冊處資料顯示，荃灣德士古道荃灣工業中心13樓11室，面積約2,542平方呎，剛以737萬元易手，呎價約2,899元。 據了解，八方雲集2016年開始逐步吸納荃灣工業中心樓面，先購入12個單位，涉及樓面接近2.9萬平方呎，成交價逾8,050萬元。

《經濟日報》舖位市場連錄大幅蝕讓個案。深水埗鴨寮街153號地舖，面積約768平方呎，剛以1,700萬元易手。 原業主於2018年以3,480萬元購入，持貨7年間帳面虧損1,780萬元或51%。 工商舖首季1065註冊 按年增56% 其次，一項研究報告指出，第一季工商舖整體註冊共1,065宗，按年大幅增加約56.4%，註冊金額則錄124.14億元，按年上升約17.5%。 與過往的數字比較，雖然今年首季的註冊數字創3年來的新高，但與2021年的高峰期相比，2025年首季的工商舖註冊數字仍較當時的水平低約36%，反映工商舖市場承壓多年後，目前的市況與高峰期仍存在一段距離。 現時非住宅物業的價格已經見底，加上個別板塊的租金回報吸引，料獲部分避險資金吸納，故預期次季工商舖成交量或維持於1,000宗左右的水平。 另外，利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，3月全港共錄得383宗工商舖物業買賣登記，較2月份的263宗反彈45.6%，創下近22個月次高水平；月內登記總值錄得49.8億元，按月急漲58.9%。 3月份3大範疇物業登記量出現全線回升，當中以商廈逾6成的升幅最凌厲，工廈及店舖也分別升55.6%及13%。

《經濟日報》落成近半世紀、已停用逾10年的前旺角街市大樓，在2020年已交予市建局進行改裝。該局最新指，項目將變身為地區康健中心的中期選址，並已在近日取得「入伙紙」及「消防紙」，料年內啟用。 市建局行政總監韋志成在最新網誌中指，該局將優化街市大樓，包括將原先的兩個停車處合併，令停車場面積增加2.8倍至約226平方米，合共可提供3個泊車或上落客位，而擴闊後的停車場亦提供足夠空間予車輛「掉頭」，不需要再倒車進入中心。 天台設消防水缸 此外，市建局會拆卸在天台原供街市保安員使用的小型宿舍，利用該空間設置消防水缸，達致合乎現行法規要求的目標。同時，該局亦改造面向廣東道和亞皆老街的街市立面、重新設計窗戶的位置及加裝玻璃，並擴大窗戶的面積，以增天然採光。 至於項目的外牆飾面則採用硬度較高的鋁板代替油漆，減低日後的維修需要；另街市重新設計內部空間的佈局，為大樓地下設置寬敞的接待處及等候區；該局將康健中心面向亞皆老街的落地玻璃向後移約1米，提供額外的空間讓市民在等候巴士時作短暫停留或避雨。 他補充，改造後的地區康健中心將足夠應付未來10年的運作需要。而期間該局會開展的洗衣街/花墟道發展計劃，計劃將會以「一地多用」的模式興建一幢多用途的綜合大樓。在完成有關建造工程及落成啟用後，前旺角街市的地區康健中心將會無縫過渡至新綜合大樓內，並作為永久選址。

陳潤華︰經濟未復甦 料低租維持2至3年 《經濟日報》零售面對種種挑戰下，平價雜貨店「淘多多」卻殺出一條血路生意理想。創辦人董事陳潤華指出，在目前消費降級下，平價貨品市場大有作為，而舖租已大幅回調，絕對是擴充業務時機，有意年內拓至20間分店。 很多零售商正慨歎無客到生意難做之際，連鎖店「淘多多」就逆市發圍，由2022年中成立後，分店生意非常理想，每日人頭湧湧。店內售買貨品種類，由家品、食品、手機配件，可謂應有盡有價廉物美。 據了解，深水埗長沙灣道總店，每日生意額達6位數。 陳潤華擁十多年零售經驗，兩年前與同屬經營零售出身的陸永揚，一起創立淘多多，認為雜貨行業當時欠龍頭，「很多商店價格不算太平，亦僅專注某一兩類貨品如家品、手機等，其實生活所需物品很多，若經營一家雜貨店款式多又便宜，必能吸引客人。」 網購對傳統零售衝擊 不嚴重 2022年尚未通關，他便與拍檔北上搵平貨入手，經過多番努力後，尋找合適貨源，而現時售賣貨品，價格低至「幾蚊有交易」，例如8元一大盒濕紙巾、9元50個衣夾。由於價格比起網購淘寶更平，自然吸引市民前往。他分析，香港網購對傳統零售衝擊，不及內地般嚴重，因內地網購成本輕，而香港地方細配套好，市民只要意識貨品價格便宜，自然會到實體店。 開業兩年以來生意好，而貨品多屬平價貨。陳潤華從多年零售經驗，比較近年情況變化，得悉經濟狀況影響消費降級，「以前灣仔開店做生意，外國旅客多又有本地客，他們願花費200元買質素較高『芒貼』。近一兩年，他們可能寧選擇20元一塊便夠。消費降級的主因，我相信大家收入減少，故平價貨品市場便有一定需求。」 除了客觀經濟環境有利平價品外，舖租大幅調整，亦是好時機創業，「當年在灣仔電腦商場租400呎舖，月租高達16萬，3間舖逾40多萬元租。現時普遍街舖租金，已下跌了一半，便有利開舖做生意。」後市上，他認為經濟未必短時間內復甦，預計租金低位可維持2至3年。長遠而言，他謂兩大方法應對日後加租，「考慮購舖自用，自置約2千萬至3千萬元的舖位，便可長遠使用。另外，會同時開發網購，多個平台進行銷售。」 舖租回調是時機 部署再擴充 不足兩年內開設13間分店，最新一間位於灣仔莊士敦道4層巨舖，面積達1.3萬平方呎，將會加入傢俬銷售。他表示，最初揀舖面積約2,000平方呎起，月租介乎約10萬至20萬，隨?生意開始擴展，舖位面積擴至4,000平方呎才相對合適。至於如何揀舖，他謂人流最重要，「租金與人流成正比，在租金調整後，揀人流多的舖位仍是首選。」地區方面，他指元朗、屯門、大埔等民生區值得留意，「這些地區民生得來，又會有外區客到訪。例如屯門區有天水圍客，但相反天水圍區開舖，僅維持區內客支持，屯門區『生水』較多。」 部署上，他指屯門、沙田、中環、葵涌等均屬目標擴充之列，而目標今年增6至7間，達至約20間分店，更有望衝出香港，「正研究拓展至東南亞區，只要有合適拍檔便會考慮。」

《經濟日報》擁有多年經驗亦創業取得成功，「淘多多」創辦人董事陳潤華分享營商心得，認為新時代下貨品平亦要有好服務，讓顧客要有體驗。 目前淘多多13間分店，合共200名員工。兩年間做出如此成績，陳潤華認為，旗下5,000多種貨品之多，價格又有競爭力，能夠吸引消費者。除此之外，他謂要令客人享受消費。他指，旗下分店職員，會對貨品有充分認識，「服務態度有人情味，要站在消費者立場，消費是包括體驗，享受過程是網購不能提供。」 專員研究貨品銷售 定上落架 另外，他指老闆心態亦要扭轉，「首先不能賺盡每一蚊，現時市民可北上消費、或進行網購，故要定價上不賺盡。」此外，思維亦要作出改變，「要有互聯網思維，就算不是開發網購，也要在網上宣傳。」事實上，現時淘多多會創立主題曲於店內播放，又於各大社交平台拍片宣傳。另他亦加入數據分析，會派專員研究每間店貨品銷售情況，去決定哪些貨品上架落架。 擁多年做生意經驗，見證早年旅遊業最暢旺之時，他指現時旅客減少，希望政府可以大力做好推廣，「作為香港人，感覺到香港真的很有特色，中西風味齊全，有山有水，很多內地朋友亦希望來港。」 現時營商挑戰多，他建議有意做生意的人士，要有魄力及堅持，亦要多學習，前往不同地方參考新生意模式。 經過兩年努力，現時每月營業額逾千萬，下一目標會否上市？「有公司接觸，協助我們把生意上市，現階段要再做大少少才可以。若集資成功絕對有助擴充，但考慮到上市後有限制，似乎脫離了原本做生意的本質，未來要再作決定。」

石圍角商場13億放售 林子峰：北上消費熱 唔識睇後市 《明報》香港今年2月零售業總銷貨值臨時估計為294億元，按年跌13%，遠較市場預期的5.7%跌幅為差，並連跌12個月，就連資深物業投資者亦看不清後市形勢。2023年曾放售被市場稱為「世紀蝕讓舖」、尖沙嘴栢麗購物大道舖的資深物業投資者兼優品360（2360）創辦人林子峰，接受本報查詢時指出，該舖將暫時封盤，待「自由行好?」再作決定。他認為，現時本港零售市道受北上消費影響，未來市道「唔識睇」。至於林子峰旗下荃灣石圍角商場連車位，最新則以13億元放售。 在舖位投資及零售行業均有經驗的林子峰，對本港未來零售市?走勢，卻表明「唔識睇」。他又表示，北上消費對本港零售市道有一定影響，並指每逢周末及假日，本港零售區均「無乜人」。事實上，林子峰過往曾以購入多個屋?商場而聲名大噪，2014年至2021年期間，他先後向領展（0823）及二手市場購入11個屋?商場，有指為繼領展及基匯資本後香港第三大的屋?商場私營擁有者。他亦於2013年創立優品360，並於2019年上市，上市當年該品牌分店數目已達100間。 栢麗大道舖13年前高見4.4億 呎價13萬 作為林子峰旗下物業中最矚目的一個舖位，為栢麗購物大道D段地下29至30號舖及1樓15號舖，林氏2020年底向資深投資者李耀華透過公司轉讓形式購入（俗稱「買殼」)，當時有指作價約2.1億元，較李耀華2012年約4.4億元、呎價約12.7萬元購入價大幅蝕讓2.3億元或52%，當年被稱為「世紀蝕讓舖」，為疫下商舖市場上最大宗蝕讓成交。林子峰曾於2023年放售該舖，當時有指市值約2.5億元，以面積3470方呎計，折合呎價約7.2萬元。 此外，今次放售的石圍角商場，面積逾13.2萬方呎，其停車場提供578個車位，由林氏等在2021年以13億元連同葵涌安蔭商場向「舖王」鄧成波家族一併購入。林子峰接受本報查詢時表示，石圍角商場現以約13億元放售，物業現時每月租金收入約560萬元，若以此叫價計，租金回報約5.2厘。他表示，若單計石圍角商場，當年購入價約8億元，及後曾以超過1億元大型翻新，意味林子峰今次放售價，較其購入價連翻新成本高約4億元或四成多。 新蒲崗地盤銅鑼灣L'HART 連環蝕讓放售 值得一提的是，近年市場上有不少投資者放售工商舖物業，其叫價或市值均低於購入價，林子峰亦不例外，當中與「小巴大王」馬亞木家族、投資者蔡經陽合作的觀塘敬業街四洲集團中心9樓及10樓全層，總面積共約32,978方呎，現以1.98億元放售，呎價約6000元，項目購入價連補地價總計已涉25.96億元，未計建築費，每呎樓面地價已達7888元，即現時放售價較地價低約24%。林子峰亦以約3億元放售新蒲崗六合街3號工廈地盤，較他2021年購入價約3.45億元低約4500萬元或13%。另林子峰去年底起則以6億元放售銅鑼灣 L'HART全幢（前稱駱克駅），較2017年購入價低約38%。