《明報》銅鑼灣零售核心地段羅素街，再錄月租破百萬元的大額舖租個案。繼本月初富途證券以月租約140萬元承租金朝陽中心地下逾7100方呎複式巨舖後，羅素街大地主之一的英皇國際（0163），旗下羅素街22至24號全幢，自意大利內衣品牌LA PERLA於2020年9月約滿離場後，屢次以短租形式出租，近日終迎來長約租戶進駐，據悉商舖獲零售租戶以月租約150萬元呎租172元承租，雖然比對上短租貴兩倍，但仍遠較2015年舖市高峰時月租約750萬元低八成。 核心區商舖租賃近月轉趨活躍，惟租金仍遠低於舖市高峰期。曾是全球最貴租金的商業街銅鑼灣羅素街，剛於不足一個月內再錄大額租務成交。市場消息稱，英皇旗下羅素街22至24號全幢獲租戶以月租約150萬元承租，以總面積約8740方呎計，呎租約172元，此為對上長約租戶LA PERLA於2020年9月約滿離場後，事隔逾4年半，再有長約租戶進駐。 事隔逾4年半再有長約租客進駐 翻查資料，LA PERLA於2015年起，以月租750萬元、呎租858元承租該幢物業，創該舖租金高峰，可惜踏入2020年本港爆發新冠疫情，訪港旅客數字急跌，品牌也難於經營，2020年10月約滿後離場。英皇為免商舖「丟吉」，曾將該舖「借」予旗下歌手張敬軒開設婚紗店。2022年5月及8月，該舖分別以短租形式租予adidas×GUCCI及Esprit作快閃店，當時有消息稱，Esprit月租約25萬元租用3個月，租期至2022年10月。商舖「丟吉」近一年後，2023年9月由英國發展商Berkeley Group以約80萬元短租約一個多月後，該舖又再「丟吉」。 較去年英皇娛樂50萬短租貴兩倍 為配合現今娛樂文化，以及推廣英皇娛樂旗下新晉歌手及藝人，英皇娛樂去年8月以短租形式租用一年，月租約50萬元、呎租57元，將該舖變身「0 e:ffect」期間限定店，為樂迷提供獨特體驗，另亦有展出人氣電影《破•地獄》海報及道具劇照展。不過，該店提早5個月、今年3月初離場。換言之，新零售商戶月租較對上英皇娛樂呎租57元貴約兩倍，不過仍遠較LA PERLA高峰時月租約750萬元、呎租858元低八成。 值得留意，疫情後，羅素街租戶組合出現調整，國際奢侈品牌和鐘錶珠寶店難再主導羅素街，如羅素街內金朝陽中心地下A、B、C舖及1樓，2022年5月疫情期間由變形金剛主題餐廳以月租100萬元承租，租用3年後離場，本月初獲富途證券以月租約140萬元承租，即不足一個月內，羅素街連錄兩宗逾百萬元租務成交。

《經濟日報》盛滙商舖李根興再蝕沽舖位，基金以1,560萬元沽出西環舖位，3年蝕3成離場。 西環水街1C至1K號東利大樓地下B1號舖，面積約1,540平方呎，以1,560萬元成交，呎價約1萬餘元。舖位由餐廳以每月7萬元租用，租約至2026年，按最新成交價計，回報率近5.4厘。 3年蝕3成 現租金回報5.4厘 該舖原由盛滙商舖基金李根興持有，基金於2022年以2,450萬元購入，去年以3,100萬元放售，近一個月減價至2,100萬元蝕讓放售，最終以1,560萬元沽出，持貨3年蝕890萬元離場，舖位眨值36%。 李根興近期連環沽出3舖位，包括佐敦、筲箕灣，套現5,438萬元，3舖位均屬蝕讓，合共虧損約2,262萬元。早前李根興表示，將會加快沽貨，先套現再作部署。

《明報》舖市投資者積極在市場尋寶，資料顯示，佐敦道26B至26D號地下舖位，鄰近吳松街，面積約650方呎，上月以1800萬元易手，呎價約2.77萬元。據悉，商舖連租約出售，目前獲零食店以月租約6萬元租用，新買家享租金回報約4厘。資料顯示，買家以Grand Asset Management Company Limted作登記，公司董事陳榮裕，為「戲院大王」陳俊巖家族成員。原業主1999年3月以999.8萬元購入，持貨約26年，帳面獲利800.2萬元或80%。

新意網 （01686） 就荃灣楊屋道一幅大型綜合發展區用地，向城規會申請放寬密度以重建為綜合發展用途，共提供886伙住宅、商店及社福設施等，但整體用地中只有1幢工廈由其持有，而單計該物業，可重建277伙。 整個申請用地的發展地盤面積約7.3萬平方呎，由6幢工廈組成，當中只有Jumbo iAdvantage由新意網持有。項目位於楊屋道145至159號，單計該項目的地盤面積約2萬平方呎，新意網最新申請將項目的最高總地積比率增至約6.25倍，以重建1幢29層高的住宅，提供277伙，總樓面面積約12.5萬平方呎。 ??整個發展區預計可建886伙 值得留意的是，整個發展區除Jumbo iAdvantage外，現包含永華工業大廈、馮瑞璋工業大廈、永桂第三工業大廈、永如工業大廈，及順力工業大廈，可合作重建，但因其他地盤的業權分散，因此新意網先就旗下項目申請重建，並建議透過分期發展模式進行重建。以新意網提出的總地積比率6.11倍計，整個地盤預計可建供886伙住宅，平均面積約497平方呎，總建樓面約44.9萬平方呎。 翻查資料，發展商曾於2017年向城規會申請將該地盤改為商貿用途，以地積比率9.5倍重建為全新數據中心，但遭會方否決有關申請，主因是該地的規劃意向主要作住宅及綜合發展為由。其後發展商再於2023年重提申請，但最終亦遭撤回。 資料來源:經濟日報

《經濟日報》尖沙咀商業樓面供應以舊區重建為主，區內6個項目預計可提供逾80萬平方呎商業樓面，其中較為集中漢口道及金馬倫道，而恒地 （00012） 等發展商均有參與重建。 尖沙咀屬於發展成熟核心區，對上一次有商業用地推出，已經是2014年的中間道停車場用地，現已由恒地建成甲級商廈H ZENTRE，因此區內舊樓過去成為不少發展商及投資者收購對象，包括恒地、新世界 （00017） ，以至已故舖王鄧成波家族亦曾經展開收購。 區內現時至少有6個重建項目正在進行，總樓面涉逾80萬平方呎，以重建成商廈或酒店為主，配合尖沙咀作為核心商業區。 香檳大廈建酒店 料提供99間客房 其中在尖沙咀擁有不少商業項目的恒地，多年來收購位於金巴利道的香檳大廈，其中B座已經在去年透過強拍統一業權，發展商原本有意將項目以約31億元轉售予同系的美麗華 （00071） ，不過議案未獲美麗華小股東接受。 恒地將按既定計劃繼續拆卸重建，重新發展為1座樓高23層新酒店，附設商舖並坐落於兩層地庫上，總樓面面積約13.8萬平方呎，包含99間酒店客房、店舖、餐廳、宴會廳、約21個私家車車位及約2個電單車車位。 若果連同恒地及同系在尖沙咀區內持有美麗華商場及酒店等項目，預計香檳大廈B座成功重建後，將會產生協同效應，進一步擴展商業王國。 鄧成波家族棄改劃 轉拆售 同樣，屬於大型酒店項目，則有由海員俱樂部與帝國集團合作的前海員之家，將會重建為1座40層高酒店，總樓面約34.7萬平方呎，當中由發展商營運的酒店樓面涉約30萬平方呎，另約5萬平方呎樓面需預留給海員俱樂部作教堂及會所。 另外，漢口道一帶舊樓近年亦有不少收購重建，包括新世界旗下的漢口大廈，於獲准建1幢24層高商住項目，總樓面涉約13.9萬平方呎，包括約9.9萬平方呎的辦公室及商舖，另設110伙分層住宅。 值得一提的是，商業市道疲弱及融資成本高昂，部分重建項目亦受波及，其中鄧成波家族收購多年的尖沙咀加連威老道61至73號舊樓項目，原本按照現有商業用途規劃，最高地積比率12倍計，可建總樓面約13萬平方呎，惟鄧氏家族不但未有完成強拍收購，近年更開始拆售舖位，反映有關重建計劃或已經擱置。

《經濟日報》買賣市場上，永倫集團繼續沽貨，近一星期先後沽出兩民生區舖位，套現約7,400萬元。 資料顯示，土瓜灣炮仗街82號港景苑錄得成交，涉及物業地下入口、1至2樓，總面積約9,700平方呎，以約5,000萬元成交，呎價約5,155元。該舖位於土瓜灣區內民生地段，目前舖位由老人院租用，月租約29萬元，新買家可享高達約7厘回報。 物業由老牌收租財團永倫集團持有，早於2001年以約1,085萬元購入舖位，今年初以約5,800萬元放盤，現降價約14%沽貨。持貨24年轉手，帳面獲利約3,915萬元，升值約3.6倍。 2400萬沽慈雲山地舖 另外，集團亦沽出慈雲山毓華里51至59號萬年戲院大廈地下舖位，以約2,400萬元成交，物業面積約3,000平方呎，呎價約8,000元。據悉，永倫於2002年以約3,600萬元買入物業地下至2樓，現仍持有1及2樓。

《經濟日報》早前華置 （00127） 行政總裁陳凱韻（甘比），以約1,28億元沽出灣仔York Place地下兩餐廳舖位，新買家為菲律賓華藉企業家。 灣仔莊士敦道22號地下兩舖位，以1.28億元成交。據了解，新買家為菲律賓華僑商人施恭旗，生意包括跨國食品。翻查資料，他早年曾多番購灣仔物業，如2017年以8,400萬元，購入灣仔駱克道414至430號地下3號舖，面積約1,200平方呎，呎價約7萬元。此外，亦曾以5,560萬元，購入灣仔謝斐道307至311號地下1號舖，如今再出手買灣仔舖。

《經濟日報》隨着旅客消費模式改變，本地食肆成為旅客追捧、打卡必選之地，刺激本地傳統食肆租務意慾。近月市場連錄多家港式茶餐廳租務個案，帶動二線街道租務。 市場消息透露，旺角西洋菜南街2W至2X號地下，面積約2,000平方呎，由港式冰室承租多年，主攻遊客生意，近日以約32.4萬元續租，呎租約162元，較舊租金每月約28.2萬元，上升約15%。 港式燒味店算是遊客及本地客最常光顧的食肆，在中環設有2家分店燒味餐廳，剛以月租18萬元，續租中環士丹利街6號地舖，面積約800平方呎，呎租約225元。 另外，開業約58年的祥香園餐廳，因歷史悠久而被譽為「香港茶餐廳始祖」，該餐廳於西環起家，曾於2022年一度結業，及後重生，近1年更逆市連開數分店，分別在灣仔及藍田開店，最新一家分店進駐筲箕灣。 天悅筲箕灣廣場舖 租5萬 市場消息透露，筲箕灣南康街17號天悅筲箕灣廣場低層地下LG3-LG5號舖，面積約2,676平方呎，舊租客為澳門雞公館冰室，近日轉租予祥香園餐廳，月租約5萬元，呎租約19元。現時總店設於灣仔的「祥香園餐廳」，以馳名蓮蓉雞尾包吸引食客，麵包內使用蓮蓉作為餡料，屬市場罕有供應口味。 另一方面，市場消息透露，佐敦白加士街10至24號地下6及8號舖，面積約3,100平方呎，由港式冰室承租多年，近日以23萬元續租，呎租約74元。

《經濟日報》核心區舖位租務持續，除了傳統零售外，近期更見金融行業進駐，租客趨向多元化。 隨?旅客數字平穩，核心區舖位租務加快，特別一?地段，如銅鑼灣金朝陽中心地下A、B及C舖至1樓複式舖位，面積合共約7,102平方呎，該物業曾由變形金剛餐廳租用，而該餐廳已於今年2月正式宣布結業，遷出1個多月，現舖位獲新租客承接。 富途牛牛 銅鑼灣再增分店 據悉，新租客為證券行富途牛牛，近1年多時間先後於旺角、尖沙咀及銅鑼灣租地舖作分店，並選址一?地段，去年亦於同地段租用一個地舖，相信租用羅素街舖，因看準多旅客到訪，可吸引客戶之餘，亦可作品牌宣傳。 翻查資料，該2層舖位於2010年本港零售高峰期，獲國際皮具品牌BURBERRY以約770萬元租用，及後續租月租更高見約880萬元。2021年受環球疫情衝擊封關零旅客下，多個大型品牌放棄旗艦店，而BURBERRY決定不續租並遷出。直至2022年中，舖位才獲變形金剛餐廳以每月約100萬元租用，按最新月租約120萬元計算，較舊租約高出約2成，反映舖位租金較疫情期間回升，惟與疫情前相比，仍相距甚遠。 另同區銅鑼灣恩平道52號地下舖位，面積合共約1,000平方呎，近日獲服裝店預租，並已進行裝修，月租約30萬元。該舖位處銅鑼灣渣甸街、恩平道交界，面向希慎廣場，亦屬前往利園必經之路，故屬於區內人流極為暢旺的地段。 據了解，新租客為時裝店，而由本地代理品牌時裝公司租用，據悉該公司一向代理韓國時裝品牌，而是次租舖將作韓國潮流服飾品牌emis專門店。翻查資料，是次租用恩平道舖位，曾獲不同品牌租用，高峰期月租料逾百萬元，疫情期間則曾由口罩店租用，現時月租已較高峰下跌7成。 LUSH旺角搬位 遷西洋菜南街 另外，個人護理用品店LUSH，租用旺角西洋菜南街66號地下及閣樓，面積合共約1,690平方呎，月租約30萬元，呎租約178元。舖位對上租戶為藥房，月租約36萬元，即LUSH最新租金較2年前低6萬元。 LUSH原租用同地段48至50號地下及閣樓，面積合共約3,600平方呎，月租約50萬元。租約在今年到期，舖位業主已因應市況減租至約40萬元，但仍未能成功留住租客，LUSH剛於3月底離場。 分析指，隨?訪港旅客數字穩定，零售商續趁租金水平較低，進行搬遷，甚至個別品牌把握機會首度進駐香港市場。除了傳統零售商外，因現時內地客來港，部分並非單純旅遊，而是尋求不同類型服務如醫療、投資等，故金融機構亦策略性落戶，於核心區租舖，以增加宣傳效果。