《經濟日報》今年來股市氣氛暢旺，核心區甲廈獲外資及內企追捧，始終有一定需求，惟整體甲廈仍受高供應及空置率影響，租金尚有下行壓力。 今年以來港股表現不俗，年初至今有約18%升幅，而核心區中環甲廈，租戶向來主要涉及金融機構、專業服務行業，當股市表現旺，金融機構便有興趣擴充，再加上新股集資上市料穩定，令核心區甲廈租務可望加快。 中環租金 較高峰跌近4成 單計今年，市場上已先後錄歐美、內地金融機構擴充樓面，整體租務氣氛勝去年。事實上，中環一直是本港金融核心地段，對大型跨國企業來說，中環始終具一定吸引力，並屬企業設立辦公室首選。 以租金計算，核心區中環租金，已從高峰期下跌近4成，最優質超甲廈呎租由高峰期接近200元，下跌至約120元，甚至個別甲廈呎租，已跌至70至80元水平。成本降低下，企業落戶中環興趣亦提高，有利核心區甲廈租務加快。 即使租務可望較去年暢旺，租金仍有下行壓力，主因空置率持續高企。據一間外資代理行統計，2月份本港整體甲廈空置率為13.3%，而中環空置率仍達11.5%。空置率未見明顯回落，反映整體企業擴充仍未算非常活躍。同時間，今年市場尚有300萬平方呎新供應，分布於西九龍、銅鑼灣及觀塘區等，均有大型項目推出。 新甲廈業主面對市場空置樓面多而競爭大，惟有以低價吸引租戶搬遷，同時間，其他業主亦會以較便宜條件，吸引租客留低續租，以免令樓面空置，故料甲廈租金調整期尚未完結。

零售市場有起色 續租租金跌勢呈放緩 《星島日報》 太古 (019) 去年基本溢利104.71億元，按年大跌71%，如撇除前年重大出售收益影響，經常性基本溢利則為92.84億元，下降11%，但太古與旗下太古地產 (1972) 全年一般股息仍有5%增長。太地行政總裁彭國邦指出，本港零售業務在去年第四季已見起色，但寫字樓則仍面臨壓力，惟不預期在2027年前復甦，但續租租金跌勢已有所放緩。太古擬擴大東南亞飲料業務，當估值合適時，會進行收購。 彭國邦表示，香港零售市場前景仍具挑戰，但在去年第四季開始好轉，並延續至今年首季，該集團所有商場出租率均達100%，會繼續調整租務組合迎合市場。 彭國邦又指，香港寫字樓持續供過於求，今年亦有一些新商廈供應，相信未來一段時間仍然疲弱，在2026、2027年前難以復甦，並提及近期港股及新股市場興旺，對寫字樓前景屬利好信號，但目前仍未轉化成寫字樓的新需求。不過，他指出，寫字樓的續租租金下跌趨勢已有所放緩，太古旗下高品質的寫字樓需求穩定，太古廣場辦公樓出租率95%，太古坊一座出租率亦維持在94%。 太古去年基本溢利大跌71% 太古去年總收入819.69億元，按年減少14%。而經常性基本溢利下跌，主要是飲料部門出售美國太古可口可樂後盈利貢獻減少，但國泰 (293) 的航空部門表現強勁作部分抵銷。派息方面，太古A物二次中期股息2.1元，全年共派3.35元，均增加5%，但由於前年天價出售美國可口可樂後派特別息，計算有關因素則按年少派70%。 太古地產是太古盈利最大貢獻者，去年基本溢利67.68億元，跌42%，撇除前年港島東中心等出售收益因素，經常性基本溢利為64.79億元，跌11%。派第二次中期息0.76元，按年增6%。太地指，目標是每年股息以中單位數的幅度增長。 太古未有在業績中提出新一輪回購計劃，而過去的60億元回購計劃，將於今年5月股東周年大會屆滿。太古主席白德利表示，目前持續回購當中，其後將董事會將決定是否繼續下一輪。 全年一般股息仍增5% 飲料部門去年經常性基本溢利13.88億元，跌42%，因缺乏美國業務貢獻，但新收購的泰國及老撾盈利作部分抵銷。太古可口可樂總裁蘇薇指出，去年中國市場成功加價，對其前景樂觀，未來將會透過不同的定價策略及包裝渠道改善業務，並持續投資供應鏈以應付未來增長。她又稱，太古繼續擴大東南亞的飲料業務，當機會及估值合適時，會進一步收購。 香港寫字樓持續供過於求，即使今年有一些新商廈供應，相信未來一段時間仍然疲弱，在2026、2027年前難以復甦。

《經濟日報》政府在過去數年持續將中環的商業地推售，雖當局已表明在下個財年不會推售商業地，但計入將會落成，及待推的商業地皮供應，中環一帶潛在商業樓面供應達逾340萬平方呎，當中2項目預計最快明年登場。 中環及金鐘為傳統核心商業區，該帶的商業地供應相當罕有，但近年政府亦有持續推出商業地皮。如計入潛在待推地皮，中環一帶商業樓面供應逾340萬平方呎，當中由恒地 (00012) 投得的中環海濱3號用地，總樓面已佔約161萬平方呎，據發展商2024年的中期報告，項目計劃分2期發展，分別料於2026年第4季及2032年第4季落成。 嘉咸街地盤 料2026初竣工 發展商於2021年以約508億元、每平方呎樓面地價約31,463元投得上述用地，為本港歷來總價最貴地王。翻查資料，發展商於2022年已經向城規會申請發展3座樓高6至10層的建築，以用作綜合辦公室、商業及零售發展等用途，而方案亦已於2023年獲城規會批准。 同時，由永泰 (00369)、資本策略 (00497) 及市建局合作發展的中環嘉咸街地盤C項目，亦將重建為甲級商廈、酒店及零售的項目，整項目的總樓面面積約43.2萬平方呎，翻查發展商最新中期報告，項目料於2026年初竣工。 3商業地待推 金鐘廊重建最大 另外，雖然政府在剛公布的《財政預算案》表明，下個財年不會推出商業地，但盤點區內仍有3幅商業用地待推，當中規模最大的料為金鐘廊重建項目。項目曾納入上個財政年度 (2023年4月至2024年3月) 的賣地表內，惟當局最終未有推出。 事實上，項目佔地約9.6萬平方呎，總樓面涉近100萬平方呎，而規劃署於2014年已為其展開重建規劃研究。項目位於港鐵金鐘站上蓋，而且屬於傳統核心商業區內，地皮價值高，政府在2023年初公布推出項目時，市場對用地估值曾一度高達225億元。至於剩餘2幅待推地皮，包括中環新海濱1號及2號用地，則共涉約40萬平方呎。

《經濟日報》已故賭王何鴻燊名下尖沙咀商業地盤遺產貨，現進行標售，意向價約8,800萬元。 有外資代理行代理表示，獲遺產管理人委任，出售尖沙咀金巴利街20號商業地盤。項目以私人協商形式出售，按「現狀」及交吉交易，意向價為8,800萬元，樓面地價約每平方呎5,200元。 項目地盤面積約1,410平方呎，最高可建建築面積約16,920平方呎。據了解，項目由賭王何鴻燊持有多年，他於2020年離世，現由遺產管理人處理。 另據土地註冊處資料顯示，佐敦彌敦道310號及312號地下及1樓，以4,800萬元成交。翻查資料，涉及地址為已結業多時的泰林電器店舖址，預計是次成交涉及物業部分業權。 佐敦泰林舊舖部分業權 4800萬沽 該舖由泰林電器持有並於早年自用，該連鎖店於2008年金融海嘯時被強制清盤並結業，舖位涉及業主破產、遺產爭奪戰等，已交吉10多年。涉及312號地舖及1樓，面積共約2,974平方呎。

《經濟日報》統計指，2月份寫字樓買賣宗數及金額，按月均上升。 有本港代理行數據顯示，2月份工商舖市場錄得約290宗成交，按月下調10.5%，按年則增約6成；成交金額錄得約31.7億元，按月減少約26.5%，按年則回落約64.6%。 成交額共7.9億 微升3.9% 工廈市場錄得約188宗買賣成交，按月減少約10.9%，但按年則大幅上升約70.9%；成交金額錄得約14.8億元，按月下跌約38.2%，按年則增加約31.9%。 寫字樓市場方面，2月份錄得約57宗買賣成交，按月增加約39%，按年則大幅上升約78.1%；成交金額錄得約7.94億元，按月微升約3.9%，按年則大幅回落約88.3%。雖然成交金額按年顯著下跌，但成交宗數的上升反映市場需求逐漸回暖，尤其是特式全層寫字樓單位，更吸引用家趁低吸納。 其中灣仔告士打道200號新銀集團中心26樓全層，面積約7,388平方呎，以約7,757萬元易手，平均呎價約10,500元，原業主為紀惠集團人士，惟是次成交呎價與2022年同廈同面積成交相比跌約5成，創14年新低。 商舖市場方面，2月份錄得約45宗買賣成交，按月減少約37.5%，但按年則上升約15.4%；成交金額約8.9億元，按月下跌約22.2%，按年則回落約13.7%。月內多名財團積極沽舖，其中永倫集團接連沽出酒店及舖位物業，如北角書局街28號國賓大廈2樓及3樓，面積約22,000平方呎，以約1.1億元沽出，該物業現時由護老院承租，新買家料可享回報高達8厘以上。 該行指，2月份工商舖市場交投表現穩健，反映投資者信心逐步回穩。該代理預期，隨?最新預算案中減免印花稅政策，將大幅降低入市成本，料可吸引更多用家入市，而預算案針對寫字樓空置率高企的問題而作出措施，未來1年不會推售商業用地，亦讓市場有更多時間消化現有供應，提供更多用途上的彈性，對商廈買賣市場屬正面消息，可吸引更多企業購買商廈物業作自用，繼續帶動寫字樓市場入市氣氛。預料3月份工商舖市場將維持量價齊穩的趨勢，交投有望進一步回升。

《星島日報》 政府表明今年停售商業地，地產界人士表示，現時商廈空置率高達17.1%，屬歷來新高，加上新供應陸續有來，空置率仍有上升壓力，政府此舉是理智做法，可讓市場有更多時間消化現存供應，以及等待經濟好轉。 有外資代理行代理指，現時寫字樓空置率高企，今年1月甲廈空置率高達17.1%，相等於約1420萬方呎樓面，她續說，今年尚有兩幢甲廈落成，分別為文華東方酒店集團發展的銅鑼灣港島壹號中心「One Causeway Bay」，以及爪哇九龍灣寫字樓命名「THE CENDAS」，合共提供約100萬方呎，料將進一步推高空置率。 有本港代理行代理表示，儘管近期甲廈不乏大手租賃，但以「搬遷」為主，換言之，「當一幢甲廈樓面被填上，另一幢樓面則空置了。」 1420萬呎空置 等於6幢國際金融中心 目前整體空置樓面，相等於6至7幢中環國際金融中心，事實上，多年來甲廈市場充滿挑戰，中國內地經濟復甦緩慢，息口高企，令租戶謹慎，加上寫字樓新供應龐大，積存的樓面需時消化。 另一外資代理行代理亦強調，除了目前約有1400萬方呎甲廈樓面空置外，今年至2029年將有額外730萬方呎新商廈落成，空置率難免面對上升壓力，政府暫停推出商業地皮出售，讓市場有更多時間消化現存供應，同時等待經濟好轉，屬理智的決定。

億京拋新方案私樓減至1494伙新設720間房 《經濟日報》由億京為首財團2021年豪擲約105億購入的九龍灣國際展貿中心，該財團去年申請商住方案重建其後撤回申請，最新再向城規會拋出新方案，縮減項目規模發展，住宅樓面大減23%以建1494伙；更大增96.2%商業樓面，及新建720間酒店房間。業界人士指出，項目鄰近啟德體育園及郵輪碼頭，發展五星級酒店可吸引旅客入住，亦可作服務式住宅，大大增加項目發展彈性。 項目地盤面積約23.98萬方呎，以興建4幢樓高34至36層、另有2層地庫及4層平台的住宅大樓，以提供1494伙，可建總樓面約70.99萬方呎。最新方案對比去年5月方案的1881伙，單位伙數減少387伙或20.6%，總樓面縮減23.2%。 業界：毗鄰啟德體育園等吸引力 非住用樓面勁增約96.2%至約107.73萬方呎，以興建1幢樓高27層的辦公大樓，及1幢樓高29層的混合大樓，以提供寫字樓、工業展覽館、社會福利、食肆及商店及服務行業等；當中寫字樓最新總樓面約38.32萬方呎，較舊方案增31.2%；另外，項目新建酒店樓面，涉及總樓面約25.83萬方呎，提供720間酒店房間。根據地契要求，須提供的工業展覽館樓面則增加逾1倍，至最新提供25.05萬方呎，以作為與展覽/貿易有關用途展覽館。 換言之，整個項目可建總樓面約178.72萬方呎，對比去年舊方案147.35萬方呎，增加31.37萬方呎或21.3%樓面，對比2023獲批方案建3幢地標甲級商廈，可建總樓面約177.47萬方呎，亦增加樓面約1.25萬方呎或0.7%。 申請人指，擬議發展計劃符合政府長遠發展國際性大型展覽政策；擬議發展計劃響應及回應社會對房屋的市場需求及政府早前將九龍東的用地改劃為住宅用途的改劃計劃；擬議的展覽及工業展覽館將繼續符合公眾要求，並承諾展覽及工業展覽館在重建後亦不會縮減。 有測量師表示，該區寫字樓需求低，除住宅以外，酒店為較佳選項。而且項目毗鄰啟德體育園，加上景觀開揚，亦令酒店的房價有所保證。當有國際盛事如大型運動會和演唱會舉行期間，720間房不難租出，甚至會為業主帶來可觀收入。 另一測量師指出，項目鄰近啟德體育園及郵輪碼頭，對酒店有一定需求，認為九龍東仍有空間發展五星級酒店，當旅客多可作酒店，當淡季時亦可發展服務式住宅，上述方案可以增加項目發展彈性。

《經濟日報》近期大額投資物業買賣上，以酒店交投最旺，由於全幢酒店有需求，加上用途靈活，吸引財團注視。 今年大額買賣市場稍有起色，而近期投資焦點盡在酒店物業。永倫集團及有關人士近來頻沽貨，茂盛控股 (00022) 近日公布，以約7.65億元出售青衣路1號藍澄灣酒店第二座永倫800酒店。資料顯示，酒店總樓面約21萬平方呎，設有800間房間，屬於三星級酒店，呎價約3,643元，平均每房價值約95.6萬元。通告指，酒店截至2024年3月底年度平均入住率為98%，平均客房價格246元。 機管局購青衣酒店 酒店由永倫集團及有關人士持有，集團早前以約9.4億元放售，現降價近2成沽貨。新買家則為法定機構機管局旗下的HKIA Accommodation Limited，據悉購入作學員及海外僱員自用。機管局日前舉辦主題展覽，介紹了全新機場城市SKYTOPIA的發展藍圖，新品牌預計造價約1,000億元。 永倫集團近期頻放售貴重物業，包括灣仔軒尼詩道318號永倫立方全幢，市值約22億元，以及中環甲廈皇后大道中9號及美國銀行中心全層，合共估值約7億元。 業主降價 沽旺角MK STAY全幢 另消息指，投資者持有的旺角長沙街MK STAY酒店，近日以約1.88億元沽出，該酒店總樓面約2.61萬平方呎，提供101個房間，以約1.88億元易手價計，呎價約7,200元，每間房間價值約186萬元。該酒店位處旺角彌敦道，屬核心地段。翻查資料，原業主於2009年，以約1.5億元購入酒店，早於2022年7月起放售，當時市值約4億元，去年降價至約3億元放售，若以現成交價計，售價較逾2年前低逾2.1億元或53%。 另資料顯示，位於觀塘偉業街163號悅品海景酒店，以約18.7億元易手，登記買家為南洋商業銀行有限公司。該酒店曾由鄧成波持有，並抵押酒店，預計南洋商業銀行以債主身份接貨。 物業樓高32層，總樓面面積約23.53萬平方呎，共設有598間客房。現以約18.7億元易手，平均每間客房價值約312.7萬元。鄧成波於2017年，以約22.5億元向恒地購入，近年家族多番放售物業，曾叫價約31億元，如今以約18.7億元沽出，物業在8年多貶值約16.9%。

《經濟日報》近期大額投資物業買賣上，以酒店交投最旺，由於全幢酒店有需求，加上用途靈活，吸引財團注視。 今年大額買賣市場稍有起色，而近期投資焦點盡在酒店物業。永倫集團及有關人士近來頻沽貨，茂盛控股 (00022) 近日公布，以約7.65億元出售青衣路1號藍澄灣酒店第二座永倫800酒店。資料顯示，酒店總樓面約21萬平方呎，設有800間房間，屬於三星級酒店，呎價約3,643元，平均每房價值約95.6萬元。通告指，酒店截至2024年3月底年度平均入住率為98%，平均客房價格246元。 機管局購青衣酒店 酒店由永倫集團及有關人士持有，集團早前以約9.4億元放售，現降價近2成沽貨。新買家則為法定機構機管局旗下的HKIA Accommodation Limited，據悉購入作學員及海外僱員自用。機管局日前舉辦主題展覽，介紹了全新機場城市SKYTOPIA的發展藍圖，新品牌預計造價約1,000億元。 永倫集團近期頻放售貴重物業，包括灣仔軒尼詩道318號永倫立方全幢，市值約22億元，以及中環甲廈皇后大道中9號及美國銀行中心全層，合共估值約7億元。 業主降價 沽旺角MK STAY全幢 另消息指，投資者持有的旺角長沙街MK STAY酒店，近日以約1.88億元沽出，該酒店總樓面約2.61萬平方呎，提供101個房間，以約1.88億元易手價計，呎價約7,200元，每間房間價值約186萬元。該酒店位處旺角彌敦道，屬核心地段。翻查資料，原業主於2009年，以約1.5億元購入酒店，早於2022年7月起放售，當時市值約4億元，去年降價至約3億元放售，若以現成交價計，售價較逾2年前低逾2.1億元或53%。 另資料顯示，位於觀塘偉業街163號悅品海景酒店，以約18.7億元易手，登記買家為南洋商業銀行有限公司。該酒店曾由鄧成波持有，並抵押酒店，預計南洋商業銀行以債主身份接貨。 物業樓高32層，總樓面面積約23.53萬平方呎，共設有598間客房。現以約18.7億元易手，平均每間客房價值約312.7萬元。鄧成波於2017年，以約22.5億元向恒地購入，近年家族多番放售物業，曾叫價約31億元，如今以約18.7億元沽出，物業在8年多貶值約16.9%。 分析指，目前投資市場仍以回報率較穩定的物業，較受投資者留意，而酒店因入住率尚算理想，加上近一年學生宿舍成投資對象，全幢酒店可作改裝，故近期酒店成為投資焦點。